A propósito do debate intitulado “Quem vai poder morar em Lisboa?” que ocorreu anteontem (um relato completo e fidedigno do evento), gostaria de aproveitar para fazer alguns comentários ao discurso das pessoas como as que estavam neste evento e que agora andam a sair dos buracos, transbordantes de indignação, a queixarem-se da expulsão por turistas de residentes do centro histórico de Lisboa.
Em primeiro lugar, o enquadramento do debate está completamente errado, o que explicará (espera-se) muitas das barbaridades que se têm dito. Por exemplo, de acordo com os Censos, entre 1991 e 2011, as 12 freguesias que agora fazem parte da freguesia de Santa Maria Maior, onde fica o centro histórico da cidade (a zona do Castelo, Alfama e Baixa), perderam 40% da sua população residente. A tese agora é que uma lei de 2012 (lei das rendas) e outra de 2014 (alojamento local) são responsáveis pelo “processo de saída dos bairros históricos”. O problema é que essa saída se deu nas décadas que antecederam a entrada em vigor desses dois diplomas e não desde então. Aparentemente desde 2012/2014 o que se passa é precisamente o contrário: toda a gente quer voltar para o centro histórico e o centro histórico não consegue acomodar essa ânsia. Ou seja, o problema é outro que não a tal “sangria que é preciso estancar” porque essa, pelos vistos, já foi estancada.
Em segundo lugar, se há coisa que é evidente é que estas pessoas não estão preocupadas com o preço da habitação em Lisboa. Se fossem sensíveis ao preço, e não ao facto do centro histórico ser uma estrumeira, ter-se-iam mudado para lá antes de 2011, quando os bancos emprestavam dinheiro a toda a gente e as casas eram baratas porque ninguém as queria. Estas pessoas estão, isso sim, em negação por aparentemente terem descoberto que o Pai Natal afinal não existe e que, assim, não vão encontrar uma casa no Chiado (de 2016) no sapatinho em Dezembro.
Neste estado de negação, há sempre a tentação de tentar clonar parcialmente o Pai Natal recorrendo a uma teia judiciosamente urdida de proibições, suspensões, limitações, taxações e redistribuições (consulte-se a última página do documento que serviu de base ao dito debate, por exemplo). Essa teia garantiria que nenhum turista que não fosse bonito, culto e bem cheiroso se aproximasse da “nossa” Lisboa e que nenhum estrangeiro compraria ou arrendaria uma casa no centro de Lisboa, pelo menos enquanto existissem portugueses refugiados num qualquer outro bairro da cidade ou, imagine-se, num concelho limítrofe. Urge repor a autenticidade dos bairros históricos importando residentes de nacionalidade portuguesa criteriosamente seleccionados de acordo com os mais altos padrões de progressismo social, garantindo assim que não haveria qualquer confusão entre esse jardim zoológico e a Disneyland em que Lisboa se está a transformar.
No mínimo, veríamos finalmente assegurado o nosso “direito democrático à habitação”, em que poderíamos viver onde queremos, pagando o que é “justo”, porque a realidade teria sido revogada e o Chiado (de 2016) seria de todos. Só fiquei espantado por ninguém ter pensado nos quartos adicionais que íamos precisar de “prever na legislação” para receber sírios e outros desvalidos. Talvez até para receber portugueses que não conseguissem aceder ao direito adquirido a viver no Chiado (de 2016) mas cujo direito ao direito adquirido não pode ser negado. Presumo que essa proposta de revisão constitucional vá ser incluída na agenda da próxima reunião.
Esta pulsão reaccionária de progressistas encartados e auto-intitulados cosmopolitas contra gente que não é como nós e que nos quer roubar as casas e a alma também se alastrou ao painel de convidados do debate, dignos representantes dos “especialistas” que por aí andam a discorrer sobre este assunto.
O que nos leva ao terceiro aspecto que é importante realçar: andamos à procura de soluções no sítio errado.
Apesar de o painel incluir economistas, geógrafos, urbanistas (um dos urbanistas, em bom rigor, era um engenheiro florestal com uma paixão pelo sistema financeiro, mas não sejamos niquentos) e arquitectos discutiu-se precariedade, offshores, conspirações internacionais, desigualdade, os méritos do Chavismo, e o facto de tudo isto ser culpa das bestas dos políticos, algo que só pode ser resolvido mandatando as bestas dos políticos para resolver a situação, dando-lhes ordens expressas para, desta vez, serem bonzinhos e, sobretudo, ignorarem a dissonância cognitiva dos mandantes.
Pelos vistos não passou pela cabeça de nenhum dos painelistas/especialistas recorrer a coisas que eventualmente conhecem, como a lei da oferta e da procura ou até a políticas de urbanismo, para analisar este alegado aumento “exponencial” dos preços da habitação em Lisboa. Se o tivessem feito, talvez tivessem chegado à conclusão muito simples de que se os preços das casas sobem é porque – prepararem-se – há mais procura do que oferta.
Se assim é, em vez de olharmos para o turismo como se fossemos uns miseráveis a quem sai o Euromilhões e que devolvem o prémio, preferindo continuar na miséria porque não sabem o que fazer com o dinheiro, devíamos estar a tentar descobrir como é que conseguimos continuar a ter cá turistas a darem-nos dezenas de milhares de milhões de euros todos os anos E (e não OU) termos preços de habitação relativamente estáveis. Ou seja, devíamos tentar descobrir como é que se aumenta a oferta de habitação em Lisboa, se é que isso não está já a acontecer.
Se formos ao INE e olharmos para a evolução dos fogos concluídos em construção nova (que representarão cerca de 60%-65% do total de fogos concluídos) na Área Metropolitana de Lisboa nos últimos 12 anos, podemos ver que no final do ano passado estávamos no nível mais baixo de todo esse período.

Olhando para o licenciamento de edifícios para percebermos se a situação se irá alterar num futuro relativamente próximo, podemos ver que, também aqui, estamos em níveis historicamente baixos.

Olhando finalmente para os fogos licenciados vemos uma tendência ligeira de recuperação desde o final de 2014/início de 2015 mas ainda assim muito abaixo dos níveis pré-crise.

Tendo isto em conta, devíamos estar a tentar perceber porque razão a oferta de habitação não se ajusta a um aumento da procura, ainda para mais a um aumento de procura com a expressão que este supostamente tem e que, ainda por cima, já começou há vários anos.
Das duas, uma: ou os malandros dos construtores, promotores imobiliários e bancos preferem continuar falidos em vez de se porem a ganhar dinheiro com esta massa de gente desesperada por um cantinho em Alfama, ou então temos um problema mais de fundo nas políticas de urbanismo e seria precisamente por aí que devíamos começar.
Até porque, se fizermos algumas contas veríamos que, por exemplo, o Alojamento Local representa, quanto muito, 2%-3% das 324.000 casas que existiam em Lisboa em 2011. Desde essa altura, e apesar da crise, em toda a Área Metropolitana de Lisboa já terão sido construídas/reabilitadas mais 10.000-15.000. Ou seja, se é realmente o Alojamento Local que está a estragar a vida a quem quer desesperadamente viver no centro da cidade, deveria ser relativamente fácil corrigir esse problema sem o transformarmos numa espécie de kolkhoz urbano. Li algures que é um modelo que não funciona. Por exemplo, em Berlim, medidas restritivas que à primeira vista pareciam ter resolvido o problema do aumento dos preços dos arrendamentos, passados uns meses afinal já não estavam a funcionar.
O que não devíamos fazer era usar argumentos, vá, estéticos para justificar, essas sim, verdadeiras políticas de empobrecimento. Especialmente quando esses argumentos estéticos são usados de forma pueril por pessoas que têm dificuldade em aceitar que, chegados a adultos, temos de fazer escolhas, abdicar de algumas coisas para termos acesso a outras, que não podemos ser todos acima da média, que não podemos ser todos ricos, e coisas assim.
Sendo que o único bem verdadeiramente finito (e escasso) que está envolvido em toda esta discussão são os metros quadrados no centro da cidade, o que devíamos estar a discutir era como é que conseguimos fazer mais com cada um desses metros quadrados. Mais, neste caso, significa:
- Reduzir o tempo que se leva a construir ou reabilitar em cada um desses metros quadrados;
- Reduzir os custos impostos por lei do que se constrói ou reabilita em cada um desses metros quadrados e que depois acabam a ser pagos por quem compra/arrenda;
- Construir mais em cada um desses metros quadrados, ou seja, construir mais em altura;
- Flexibilizar alterações de utilização dos espaços;
Se acham que tudo está feito nestas matérias, tenho algumas expressões que gostaria de pôr em cima da mesa: qualificação do espaço urbano, sistema de vistas, condicionantes de infraestruturas, servidões administrativas, restrições de utilidade pública, etc. Podia juntar outras como Regulamento Geral das Edificações Urbanas, Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, Regime Legal de Acessibilidades, Regulamento dos Requisitos Acústicos dos Edifícios, Regulamento de Desempenho Energético dos Edifícios de Habitação, regulamentos sobre instalações de gás, eléctricas e infraestruturas de telecomunicações, normas de segurança estrutural, normas de gestão dos resíduos de construção e demolição; etc.
Tudo isto é exigido a quem quer construir habitação em Lisboa. Na prática, a tal teia de proibições, suspensões, limitações, taxações e redistribuições que nos querem impingir já existe. Talvez fosse altura de tentar outro caminho.
Em todas estas vertentes há bons (e muitos e muito maus) argumentos para termos as leis e os entraves que temos a um aumento da oferta de habitação que acompanhe razoavelmente o aumento da procura. Mas se queremos de facto tentar fazer alguma coisa para aumentar o número de casas no mercado e contrariar o aumento de preços é por aqui que temos de ir.