Como conciliar turismo e habitação

A propósito do debate intitulado “Quem vai poder morar em Lisboa?” que ocorreu anteontem (um relato completo e fidedigno do evento), gostaria de aproveitar para fazer alguns comentários ao discurso das pessoas como as que estavam neste evento e que agora andam a sair dos buracos, transbordantes de indignação, a queixarem-se da expulsão por turistas de residentes do centro histórico de Lisboa.

Em primeiro lugar, o enquadramento do debate está completamente errado, o que explicará (espera-se) muitas das barbaridades que se têm dito. Por exemplo, de acordo com os Censos, entre 1991 e 2011, as 12 freguesias que agora fazem parte da freguesia de Santa Maria Maior, onde fica o centro histórico da cidade (a zona do Castelo, Alfama e Baixa), perderam 40% da sua população residente. A tese agora é que uma lei de 2012 (lei das rendas) e outra de 2014 (alojamento local) são responsáveis pelo “processo de saída dos bairros históricos”. O problema é que essa saída se deu nas décadas que antecederam a entrada em vigor desses dois diplomas e não desde então. Aparentemente desde 2012/2014 o que se passa é precisamente o contrário: toda a gente quer voltar para o centro histórico e o centro histórico não consegue acomodar essa ânsia. Ou seja, o problema é outro que não a tal “sangria que é preciso estancar” porque essa, pelos vistos, já foi estancada.

Em segundo lugar, se há coisa que é evidente é que estas pessoas não estão preocupadas com o preço da habitação em Lisboa. Se fossem sensíveis ao preço, e não ao facto do centro histórico ser uma estrumeira, ter-se-iam mudado para lá antes de 2011, quando os bancos emprestavam dinheiro a toda a gente e as casas eram baratas porque ninguém as queria. Estas pessoas estão, isso sim, em negação por aparentemente terem descoberto que o Pai Natal afinal não existe e que, assim, não vão encontrar uma casa no Chiado (de 2016) no sapatinho em Dezembro.

Neste estado de negação, há sempre a tentação de tentar clonar parcialmente o Pai Natal recorrendo a uma teia judiciosamente urdida de proibições, suspensões, limitações, taxações e redistribuições (consulte-se a última página do documento que serviu de base ao dito debate, por exemplo). Essa teia garantiria que nenhum turista que não fosse bonito, culto e bem cheiroso se aproximasse da “nossa” Lisboa e que nenhum estrangeiro compraria ou arrendaria uma casa no centro de Lisboa, pelo menos enquanto existissem portugueses refugiados num qualquer outro bairro da cidade ou, imagine-se, num concelho limítrofe. Urge repor a autenticidade dos bairros históricos importando residentes de nacionalidade portuguesa criteriosamente seleccionados de acordo com os mais altos padrões de progressismo social, garantindo assim que não haveria qualquer confusão entre esse jardim zoológico e a Disneyland em que Lisboa se está a transformar.

No mínimo, veríamos finalmente assegurado o nosso “direito democrático à habitação”, em que poderíamos viver onde queremos, pagando o que é “justo”, porque a realidade teria sido revogada e o Chiado (de 2016) seria de todos. Só fiquei espantado por ninguém ter pensado nos quartos adicionais que íamos precisar de “prever na legislação” para receber sírios e outros desvalidos. Talvez até para receber portugueses que não conseguissem aceder ao direito adquirido a viver no Chiado (de 2016) mas cujo direito ao direito adquirido não pode ser negado. Presumo que essa proposta de revisão constitucional vá ser incluída na agenda da próxima reunião.

Esta pulsão reaccionária de progressistas encartados e auto-intitulados cosmopolitas contra gente que não é como nós e que nos quer roubar as casas e a alma também se alastrou ao painel de convidados do debate, dignos representantes dos “especialistas” que por aí andam a discorrer sobre este assunto.

O que nos leva ao terceiro aspecto que é importante realçar: andamos à procura de soluções no sítio errado.

Apesar de o painel incluir economistas, geógrafos, urbanistas (um dos urbanistas, em bom rigor, era um engenheiro florestal com uma paixão pelo sistema financeiro, mas não sejamos niquentos) e arquitectos discutiu-se precariedade, offshores, conspirações internacionais, desigualdade, os méritos do Chavismo, e o facto de tudo isto ser culpa das bestas dos políticos, algo que só pode ser resolvido mandatando as bestas dos políticos para resolver a situação, dando-lhes ordens expressas para, desta vez, serem bonzinhos e, sobretudo, ignorarem a dissonância cognitiva dos mandantes.

Pelos vistos não passou pela cabeça de nenhum dos painelistas/especialistas recorrer a coisas que eventualmente conhecem, como a lei da oferta e da procura ou até a políticas de urbanismo, para analisar este alegado aumento “exponencial” dos preços da habitação em Lisboa. Se o tivessem feito, talvez tivessem chegado à conclusão muito simples de que se os preços das casas sobem é porque – prepararem-se – há mais procura do que oferta.

Se assim é, em vez de olharmos para o turismo como se fossemos uns miseráveis a quem sai o Euromilhões e que devolvem o prémio, preferindo continuar na miséria porque não sabem o que fazer com o dinheiro, devíamos estar a tentar descobrir como é que conseguimos continuar a ter cá turistas a darem-nos dezenas de milhares de milhões de euros todos os anos E (e não OU) termos preços de habitação relativamente estáveis. Ou seja, devíamos tentar descobrir como é que se aumenta a oferta de habitação em Lisboa, se é que isso não está já a acontecer.

Se formos ao INE e olharmos para a evolução dos fogos concluídos em construção nova (que representarão cerca de 60%-65% do total de fogos concluídos) na Área Metropolitana de Lisboa nos últimos 12 anos, podemos ver que no final do ano passado estávamos no nível mais baixo de todo esse período.

Fogos Concluídos

Olhando para o licenciamento de edifícios para percebermos se a situação se irá alterar num futuro relativamente próximo, podemos ver que, também aqui, estamos em níveis historicamente baixos.

Edificios Licenciados

Olhando finalmente para os fogos licenciados vemos uma tendência ligeira de recuperação desde o final de 2014/início de 2015 mas ainda assim muito abaixo dos níveis pré-crise.

Fogos Licenciados

Tendo isto em conta, devíamos estar a tentar perceber porque razão a oferta de habitação não se ajusta a um aumento da procura, ainda para mais a um aumento de procura com a expressão que este supostamente tem e que, ainda por cima, já começou há vários anos.

Das duas, uma: ou os malandros dos construtores, promotores imobiliários e bancos preferem continuar falidos em vez de se porem a ganhar dinheiro com esta massa de gente desesperada por um cantinho em Alfama, ou então temos um problema mais de fundo nas políticas de urbanismo e seria precisamente por aí que devíamos começar.

Até porque, se fizermos algumas contas veríamos que, por exemplo, o Alojamento Local representa, quanto muito, 2%-3% das 324.000 casas que existiam em Lisboa em 2011. Desde essa altura, e apesar da crise, em toda a Área Metropolitana de Lisboa já terão sido construídas/reabilitadas mais 10.000-15.000. Ou seja, se é realmente o Alojamento Local que está a estragar a vida a quem quer desesperadamente viver no centro da cidade, deveria ser relativamente fácil corrigir esse problema sem o transformarmos numa espécie de kolkhoz urbano. Li algures que é um modelo que não funciona. Por exemplo, em Berlim, medidas restritivas que à primeira vista pareciam ter resolvido o problema do aumento dos preços dos arrendamentos, passados uns meses afinal já não estavam a funcionar.

O que não devíamos fazer era usar argumentos, vá, estéticos para justificar, essas sim, verdadeiras políticas de empobrecimento. Especialmente quando esses argumentos estéticos são usados de forma pueril por pessoas que têm dificuldade em aceitar que, chegados a adultos, temos de fazer escolhas, abdicar de algumas coisas para termos acesso a outras, que não podemos ser todos acima da média, que não podemos ser todos ricos, e coisas assim.

Sendo que o único bem verdadeiramente finito (e escasso) que está envolvido em toda esta discussão são os metros quadrados no centro da cidade, o que devíamos estar a discutir era como é que conseguimos fazer mais com cada um desses metros quadrados. Mais, neste caso, significa:

  1. Reduzir o tempo que se leva a construir ou reabilitar em cada um desses metros quadrados;
  2. Reduzir os custos impostos por lei do que se constrói ou reabilita em cada um desses metros quadrados e que depois acabam a ser pagos por quem compra/arrenda;
  3. Construir mais em cada um desses metros quadrados, ou seja, construir mais em altura;
  4. Flexibilizar alterações de utilização dos espaços;

Se acham que tudo está feito nestas matérias, tenho algumas expressões que gostaria de pôr em cima da mesa: qualificação do espaço urbano, sistema de vistas, condicionantes de infraestruturas, servidões administrativas, restrições de utilidade pública, etc. Podia juntar outras como Regulamento Geral das Edificações Urbanas, Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, Regime Legal de Acessibilidades, Regulamento dos Requisitos Acústicos dos Edifícios, Regulamento de Desempenho Energético dos Edifícios de Habitação, regulamentos sobre instalações de gás, eléctricas e infraestruturas de telecomunicações, normas de segurança estrutural, normas de gestão dos resíduos de construção e demolição; etc.

Tudo isto é exigido a quem quer construir habitação em Lisboa. Na prática, a tal teia de proibições, suspensões, limitações, taxações e redistribuições que nos querem impingir já existe. Talvez fosse altura de tentar outro caminho.

Em todas estas vertentes há bons (e muitos e muito maus) argumentos para termos as leis e os entraves que temos a um aumento da oferta de habitação que acompanhe razoavelmente o aumento da procura. Mas se queremos de facto tentar fazer alguma coisa para aumentar o número de casas no mercado e contrariar o aumento de preços é por aqui que temos de ir. 

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29 pensamentos sobre “Como conciliar turismo e habitação

  1. Pedro

    Como disseram muitos há poucos dias atrás :
    Querem morar no centro de Lisboa paguem que os meus impostos não são para sustentar uma corja de privados que so mamam a conta do estado

  2. A solução é simples, mas de execução difícil: descentralizar o país de Lisboa. Isto é um país pequeno mas está desabitado na sua maior parte. Com os custos que sabemos (ou devíamos saber). De resto, quanto mais turistas melhor.

  3. jo5o

    Qual e’ o interesse em olhar para numeros relativos a grande Lisboa, ou a area metropolitana, se a discussao e’ aparentemente sobre o centro historico? Nao existem os mesmos indicadores ao nivel das freguesias?

  4. Não, não existem. A Câmara de Lisboa deve ter dados mais finos mas não estão online. De qualquer forma, o interesse é ver tendências na oferta e as tendências são claras: o crescimento da oferta é muito baixo e não está a responder à procura.

  5. O problema do turismo é este. A Esquerda não tolera a iniciativa privada. O turismo cresceu graças às low cost e às novas tecnologias. E isto aumentou a procura porque Lisboa tem um bom clima, é relativamente barata e está envolta na história da antiga capital imperial destruída pelo terramoto. Há pessoas a ganhar dinheiro com o turismo e que têm assim independência financeira. Um horror. A Esquerda quer dependentes: é assim que se aguenta no poder.

    A população saiu da capital bem antes do boom turístico como refere. Os problemas de Lisboa andam de mãos dadas com o urbanismo em Portugal. É essa a raiz do mal. Rendas congeladas desde a Primeira República, heranças indivisas durante décadas a fio, edifícios em risco de ruir e de causar vítimas mortais e danos materiais, e um modelo de licenciamento burocrática que não taxa as mais valias imobiliárias e promove a captura do poder local e do Estado central por interesses imobiliários. Tudo isto causou o despovoamento da capital.

    Outro ponto esquecido. Os proprietários investiram muito na reabilitação. Têm dívidas à banca e têm dinheiro para repor nas suas contas bancárias. É normal que prefiram arrendar a turistas. Rende mais dinheiro. É normal que os preços subam. A cidade estava e está muito degradada e é necessária recuperar o investimento feito. E isto não é referido.

    Outro ponto. Não se dá voz aos milhares de pessoas que vivem do turismo. E que ficarão com os seus empregos em risco se a indústria decair. Só se dá voz no espaço mediático a meia dúzia de políticos, artistas, opinadores ou «activistas» que se sentem incomodados com o turismo.

    O Algarve sofre há décadas com um excesso de turismo em Julho e Agosto que dificulta muito a vida a quem lá vive todo o ano. Alguém ouve os algarvios queixarem-se?

    Lisboa tem uma elite marxista diletante e perigosa. Muito perigosa.

  6. «Não, não existem. A Câmara de Lisboa deve ter dados mais finos mas não estão online. De qualquer forma, o interesse é ver tendências na oferta e as tendências são claras: o crescimento da oferta é muito baixo e não está a responder à procura.»

    Lisboa tem um grave problema de heranças indivisas. No dia que a lei for revista para proteger os herdeiros e tornar o processo célere o mercado imobiliário sofrerá uma revolução.

  7. Lisboa tem ainda outro problema.

    Os limites do concelho deveriam ser revistos para incluir, por exemplo, a Amadora.

    Madrid, Londres ou Milão em décadas passadas fizeram reformas deste tipo.

  8. jo5o

    Entao isso significa que, tanto quanto sabemos, a oferta de habitacao pode estar a diminuir na grande lisboa e ao mesmo tempo a aumentar no centro da cidade. Com estes dados, como e’ que concluimos que, no centro da cidade, o crescimento da oferta nao esta’ a acompanhar a procura?

  9. Que tal pedir ao maior proprietario urbano de Portugal, a Camara de Lisboa, que ponha em leilão uns milhares de edificios que sejam destinados exclusivamente à habitação? É que é mais fácil perseguir os proprietários que dar o exemplo em casa, mas isso os novos okupas não querem, querem mesmo é só chatear e aparecer na tv.

  10. Quem sabe quantas casas em Lisboa, propriedade da CM e de outras entidades públicas, estão emprestadas ou alugadas ao preço da uva mijona, a intelectuais, a artistas, a jornalistas?
    A boa-imprensa dos governantes de algum lado há-de vir…

  11. Com os centros Urbanos a cair de podre e a população a fugir para a periferia, o que se discutia? Chamar população aos centros históricos. Como?

    Discutiu-se muito, muitas asneiras ditas, algum empenho das Autarquias, os tudólogos a opinar porcaria.

    Até que um liberal, na capa de Secretário de Estado, pegou nos ossos e fez milagres, ainda não aprenderam?

    Agora experimentem liberalizar outros sectores, isto dispara logo, desregule-se, acabe-se com os papeis e as comissões, Institutos e Observatórios que só querem justificar os ordenados.

  12. Querem dinamizar o mercado de arrendamento ?
    É simples , basta criar um enquadramento fiscal para os senhorios do mercado habitacional semelhante ao do Alojamento local (15 % de taxa de IRS em regime simplificado) 🙂

  13. lucklucky

    Se uma data de gente se implanta livremente num bairro e pelos costumes e crime que traz baixa os preços e a qualidade de vida uma discussão sobre como impedir tal coisa é um exemplo de Racismo e Xenofobia.

    Se uma data de gente se implanta livremente num bairro e pela sua qualidade de vida aumenta os preços desse bairro aí já se pode discutir.

    A cultura Marxista está em todo o lado.

  14. Estive a ler o que António Proa diz sobre o turismo e a cidade. É assustador que haja pessoas no PSD com uma mentalidade tão estatista, confesso que fiquei preocupado. Tentarei ir a uma conferência em que seja orador para pôr as questões difíceis que os outros têm medo de colocar ou desconhecem. Não vejo uma única razão que «justifique» uma «regulação» ou uma «estratégia» para o turismo. Houve disso durante décadas sem qualquer resultado prático notável. Ainda me recordo das políticas de «grandes eventos». Adolfo Mesquita Nunes foi mesmo um milagre na política nacional. Querem o quê, um «condicionamento turístico»? E quais são os lisboetas incomodados com o turismo? Lá por haver umas dezenas de «iluminados» incomodados isso não implica que a população esteja aborrecida com a actividade. Há algum estudo de opinião bem desenhado e fiável sobre o tema? Não há. O que há são vozes de elites estatistas. E ninguém ouve quem vive do turismo e os proprietários. Esses não têm voz mas são quem conhece a realidade prática e quem depende disso para viver.

  15. «Em causa está o facto de centenas de pessoas, essencialmente jovens, se juntarem aos finais de tarde naquele espaço verde para consumir cerveja, que chega a ser vendida por 50 cêntimos.
    (…)
    O vice-presidente do município adiantou, contudo, que a autarquia “não exclui a possibilidade de tomar decisões mais drásticas”.
    “Os comerciantes têm de ser mais responsáveis. Esta é uma política demasiado agressiva em termos de preço da cerveja”, defendeu.
    O vereador social-democrata António Prôa advogou, por seu lado, que se deve “investir na promoção de hábitos mais saudáveis”.»

    http://diariodigital.sapo.pt/news.asp?id_news=829059

    Totalitarismo versão light?

  16. Luis

    Sou outro Luis e não o que acima comentou. Quería dar os parabéns ao Tomás pelo excelente artigo (sendo no entanto de lamentar que se tenha que estar a ensinar a somar 2+2 a esta cambada de socialistas)

  17. Pingback: Conciliar habitação e turismo? | BLASFÉMIAS

  18. Luís Lavoura

    olharmos para o turismo como se fossemos uns miseráveis a quem sai o Euromilhões e que devolvem o prémio

    Há que ver que, embora o turismo seja o ganha-pão de muitos portugueses, há muitíssimos outros portugueses que nada ganham com ele, pelo contrário, até são prejudicados pelo excesso de turismo.

    Como a Thatcher dizia, não há uma sociedade, há famílias. E há famílias que vivem do turismo mas há outras que são prejudicadas por ele (por exemplo, pela inflação que ele causa).

  19. Luís Lavoura

    É absurdo dizer que o não se constroem suficientes habitações devido ao excesso de regulamentação. Há duas décadas a regulamentação era, em grande parte, a mesma mas construíam-se muitíssimo mais habitações. Também é enganador reclamar que se diminuam as regulamentações para que se possa construir mais habitação para turistas – os turistas não gostarão, em última análise, de viver em contruções xungas.

  20. Pingback: 10 Erros sobre o turismo em Lisboa – O Insurgente

  21. não é o turismo que está a estragar Lisboa. são os portugueses que quando ouvem falar de algo que está a dar dinheiro começam todos a imitar para ganhar também e como não existem regras os abutres matam a galinha de ovos de oiro.

    depois ficam os hostels, os AL, os hoteis e os turistas encontraram outro local sem exploradores, ladrões, e vigaristas que estão a povoar Lisboa e Porto, para não visar os vendedores de coca a cada esquina da Baixa de Lisboa.
    há gangues a assaltar jovens na cidade já ouviram falar?

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