Flexibilidade

A resposta é que, para ser rigoroso, não há um, mas sim dois mercados. Há o mercado de investimento imobiliário, que serve para isso mesmo: investir em imobiliário. E há o mercado de casas para viver, no qual o objectivo é precisamente o de comprar ou alugar uma casa e depois conseguir viver – ou seja: também poder comprar comida e essas outras coisas depois de pagar a prestação da casa.

Estes dois mercados não são coincidentes. Caso fossem, o investimento imobiliário encontrar–se-ia a meio do caminho com a procura de casas para viver. A oferta ajustar-se-ia à procura. Só que apesar de falarmos do mesmo objecto – uma casa – aquilo que nos oferecem e aquilo que procuramos nesse objecto não é forçosamente a mesma coisa.

O mercado está, pois, a funcionar. Mas não da maneira que nós gostaríamos. A questão política é saber se é legítimo, para a comunidade, preferir o mercado das casas para viver ao mercado que deixa as casas vazias e a cidade degradada e oca. A questão económica é saber que tipo de intervenção política seria sustentável.

Este post do Rui Tavares chama a atenção para um dos mais graves efeitos da lei de arrendamento em Portugal: o afastamento de donos de casas do mercado. Em princípio não existe nenhum motivo para que aqueles que compram casas como meio de investimento não fazerem parte do mercado de arrendamento também. Para quem investe em imobiliário, arrendar as casas compradas é uma boa forma de rentabilizar ainda mais a propriedade entre o momentos da compra e venda.  Claro que para que tal aconteça, o mercado de arrendamento teria que ser fléxivel. Uma lei de arrendamento que permita a denúncia de contratos de arrendamento em qualquer altura, com prazos curtos e sem indemnizações faria mais pela ocupação da baixa que qualquer imposto.

15 pensamentos sobre “Flexibilidade

  1. Luís Lavoura

    “Uma lei de arrendamento que permita a denúncia de contratos de arrendamento em qualquer altura”

    Não concordo, nem nunca vi tal coisa.

    A lei do arrendamento deve prever que cada contrato tenha um prazo, e que o senhorio seja obrigado a cumprir o arrendamento por esse prazo.

  2. André Azevedo Alves

    “Uma lei de arrendamento que permita a denúncia de contratos de arrendamento em qualquer altura, com prazos curtos e sem indemnizações”

    Carlos,

    Acho que o ideal seria uma lei que permitisse liberdade na fixação dos prazos e termos de denúncia.

  3. André Azevedo Alves

    “Em princípio não existe nenhum motivo para que aqueles que compram casas como meio de investimento não fazerem parte do mercado de arrendamento também. Para quem investe em imobiliário, arrendar as casas compradas é uma boa forma de rentabilizar ainda mais a propriedade entre o momentos da compra e venda.”

    Isto parece tão óbvio que é difícil perceber argumentações como a de Rui Tavares. Fico sem perceber se o articulista não percebe algo tão óbvio ou se percebe mas quer fazer dos leitores parvos.

  4. “Acho que o ideal seria uma lei que permitisse liberdade na fixação dos prazos e termos de denúncia.”

    Eu diria mais: porque é que o contrato de arrendamento tem que ter uma tipificação e não é um contrato como outro qualquer?

  5. Penso que os actuais contratos de arrendamento ja’ sao bastante flexiveis. Mais flexibilidade e’ capaz de nao ser desejavel. O problema e’ o peso dos contratos que vem de tras e dos regimes de transicao que nunca conseguiram fazer uma verdadeira transicao.

  6. Jason Statham

    “Mais flexibilidade e’ capaz de nao ser desejavel.”

    O que é desejável é deixar os donos dos apartamentos contratarem o que quiserem com os inquilinos. Não é desejável ouvir um não proprietário dizer ao proprietário que é desejável que ele não usufrua plenamente daquilo que é seu.

  7. JoaoMiranda

    ««não há um, mas sim dois mercados.»»

    Esta teoria dos dois mercados foi a que criou o problema em primeiro lugar. Foi por se acreditar que o mercado ao consumidor nada tem a ver com o mercado de capitais que se resolveu congelar as rendas. Afinal, se uma coisa nada tem a ver com a outra, os capitalistas continuariam a investir em casas como anteriormente. Não se percebe é porque é que, após o congelamento das rendas, o mercado de capitais esvaziou. Será que os dois mercados são afinal um só, embora funcionando em duas escalas temporais diferentes. A teoria das escalas temporais diferentes parece-me a mais sensata. Se calhar os problemas que o Rui Tavares identifica devem-se ao facto de o mercado de capitais demorar décadas a ajustar. As “soluções” que o Rui Tavares preconiza servem apenas para retardar o tão necessário ajustamento.

  8. Luís Lavoura

    “os actuais contratos de arrendamento ja’ sao bastante flexiveis”

    São muito mais flexíveis do que no passado, mas ainda não o suficiente.

    Segundo julgo, há um prazo mínimo de um ano para um arrendamento, o qual prazo deveria ser eliminado.

    Há variadas determinações legais sobre o que acontece quando o inquilino não paga a renda, as quais determinações legais complicam e dificultam a rescisão do contrato por parte do senhorio, mesmo quando o inquilino seja sistematicamente incumpridor.

    As rendas plurianuais continuam a ser aumentadas anualmente por percentagem publicada em portaria governamental.

    E, acima de tudo, o despejo de um inquilino incumpridor continua a ser um processo extremamente moroso e custoso, porque a lei é muito pouco flexível nesse aspeto.

  9. Uma lei de arrendamento que permita a denúncia de contratos de arrendamento em qualquer altura, com prazos curtos e sem indemnizações faria mais pela ocupação da baixa que qualquer imposto.

    -Tomaramos nós que fosse possível o simples e rápido despejo de quem não paga renda.

  10. -Os entraves à realização de obras, o tempo que a CML demora na apreciação dum projecto, desespera e afugenta, qualquer possivel investidor. A solução passa por deixar ruir, porque aí os condicionalismos desaparecem.

  11. André Azevedo Alves

    “Uma lei de arrendamento que permita a denúncia de contratos de arrendamento em qualquer altura, com prazos curtos e sem indemnizações faria mais pela ocupação da baixa que qualquer imposto.

    -Tomaramos nós que fosse possível o simples e rápido despejo de quem não paga renda.”

    Infelizmente, é a perspectiva da extrema-esquerda que vai prevalecendo.

  12. “Segundo julgo, há um prazo mínimo de um ano para um arrendamento, o qual prazo deveria ser eliminado.”

    Não é verdade. Qualquer prazo é aceitável e, inclusivamente, está previsto na lei que arrendamentos por menos de três meses não necessitam de contrato escrito.
    Em contratos de longa-duração, o inquilino tem a hipótese de sair desde que dê um pré-aviso de 4 meses e o proprietário tem apenas de dar um ano de pré-aviso. Prazos que me parecem perfeitamente aceitáveis.

    “Há variadas determinações legais sobre o que acontece quando o inquilino não paga a renda, as quais determinações legais complicam e dificultam a rescisão do contrato por parte do senhorio, mesmo quando o inquilino seja sistematicamente incumpridor.”

    Não me parece que esse problema seja dos contratos de arrendamento. Esses problemas existem, de facto, mas decorrem da absurda morosidade da nossa justiça. Mas, independentemente da fonte do problema, estamos de acordo neste ponto.

    “As rendas plurianuais continuam a ser aumentadas anualmente por percentagem publicada em portaria governamental.”

    Faz sentido que assim seja. Se eu assino um contrato por 5 anos, faz sentido que o preço esteja estabelecido por 5 anos (os aumentos definidos por portaria apenas aumentam flexibilidade a estes contratos, dado que permitem alguma actualização das rendas, caso o senhorio assim o entenda) Já assinei contratos em que estava acordado que não havia aumentos de renda (nem por portaria nem de outra forma). Quem não gostar pode assinar contratos anuais sucessivos. O senhorio que faça um contrato por cinco anos e, ao fim de 1 ano descobre que queria aumentar mais a renda do que a correcção inflacionário pode sempre rescindir o contrato. Com isto quero dizer que os contratos actuais são flexíveis.

    Não vale a pena fazer perder energias a liberalizar contratos que já’ são bastante liberalizados quando há’ tanta coisa em Portugal que precisa de reformas liberalizadoras bem mais profundas. Vale a pena gastar energias a combater o corporativismo, a combater o regime de transição da lei das rendas, a combater as restrições a abrir farmácias. Andar a lutar por maior liberdade contratual nos arrendamentos é andar a lutar por algo cujos benefícios serão sempre marginais. Se é que os há, afinal de contas é desejável alguma segurança na habitação e não faz sentido que um proprietário possa correr com uma família da casa onde habita num abrir e fechar de olhos. Alguma estabilidade familiar é desejável. Prazos como os que actualmente existem são razoáveis. Permitem ao proprietário correr com quem quiserem das suas propriedades, dão às famílias habitantes o tempo necessário para procurar habitação alternativa.

  13. Luís Lavoura

    LA-C,

    concordo consigo em que aquilo que há para liberalizar na atual lei das rendas não é muito nem demasiado relevante. O principal problema está na morosidade dos despejos, e isso é em boa parte culpa da morosidade da justiça. Mas, mesmo aí, a lei poderia facilitar, permitindo processos mais expeditos. A lei atual, que eu saiba, prevê que, se um inquilino não pagar a renda, só passados dois meses é que o senhorio pode denunciar o caso à justiça (pagando por isso), e se nessa altura o inquilino decidir pagar o processo volta todo à estaca zero. Ou seja, o senhorio tem dificuldade em expulsar imediatamente um inquilino que, de forma continuada, seja incumpridor ou pouco pontual nos pagamentos.

    O problema principal está na persistência das rendas antigas. Eu até compreenderia e aceitaria essa persistência no caso de inquilinos pobres e/ou idosos. Mas não posso aceitar que não se declarem de vez nulos e inválidos os contratos de arrendamento antigos de caráter comercial/industrial/serviços, e aqueles contratos de caráter habitacional que foram celebrados com inquilinos ricos ou ainda jovens.

  14. Mentat

    “O problema principal está na persistência das rendas antigas.”

    Não há nada como sentir na própria pele o “ardor da pomada”.
    Passam logo os amores sociais e vem logo ao de cima as paixões liberais…
    .

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