O Jornal de Negócios apresenta um artigo em que analisa o mercado da habitação com a finalidade de verificar se vale a pena fazer investimentos nessa área. A certa altura, referindo-se ao Algarve, o autor menciona que a oferta residencial na região valorizou 9,9% desde 2005. Deixando de lado o facto de que isto implicaria um retorno anual de pouco mais de 3%, o que havemos de convir não é grande pistola, interessa-me mais o comentário feito a título de exemplo:
«Na prática, é bem provável que quem comprou casa no Algarve, em 2005, por 200 mil euros, a possa vender agora por 220 mil euros, encaixando 20 mil euros de retorno em menos de três anos.»
Este tipo de análise está errada, pois ignora inúmeros factores relativamente à compra e venda de uma casa. A verdade é que existem impostos directos significativos que alteram completamente a rentabilidade aparente. Em primeiro lugar, logo na altura da compra, tem lugar o pagamento de IMT. Se antigamente (no tempo do Imposto de Sisa) este era alto (tipicamente 10% excepto para casas de muito baixo valor), hoje em dia é significativamente mais baixo. Mas mesmo que se cifre em 3, 4 ou 5%, lá se vai entre um terço e metade do tal retorno de 9,9%… O facto do imposto ser pago logo no início é especialmente importante para análises de investimento baseadas no “valor actual líquido”. No momento da decisão de investir, a diferença entre pagar agora, para receber daí a anos, tem um custo real que não pode ser ignorado.
Em segundo lugar, especialmente sendo uma propriedade no Algarve, presumivelmente uma segunda casa, não há sequer isenção temporária de IMI, o imposto municipal que substituiu a Contribuição Autárquica. Assim sendo, logo a partir do primeiro ano o proprietário terá de pagar um valor anual médio de cerca de 0,4% sobre o valor do imóvel, o que também deprime significativamente o retorno anual (p.ex. um retorno anual de 3,3% baixaria, grosso modo, para 2,9%).
Finalmente, há a questão do imposto sobre as mais-valias, para não falar noutros custos relativos à propriedade (condomínios, manutenção, etc) e às transacções (comissões de agentes, documentação e registos legais, etc). Resumindo, creio que o hipotético investidor não só não “encaixaria” vinte mil euros, como talvez perdesse dinheiro. E isto ignorando o custo temporal do dinheiro, pois aí seguramente que o VAL seria negativo, mesmo com um lucro nominal.
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Incrível.
Comentário por Helder — Março 3, 2008 @ 20:44
Mesmo sem IMT, IMI, comissões (rondam 3 A 4%) e outros custos, isso dá uma rentabilidade inferior a 3,5% ao ano. Grande investimento, sim senhor…
Comentário por Helder — Março 3, 2008 @ 20:51
Excelente análise.
Comentário por André Azevedo Alves — Março 3, 2008 @ 21:12
Se é só isso o artigo, então até nos económicos o jornalismo está pelas ruas da amargura.
Comentário por lucklucky — Março 3, 2008 @ 22:50
Os portugueses têm a noção de que as propriedades imobiliárias estão permanentemente a valorizar-se. “Quem se agarra ao chão nunca caiu”, é um provérbio que o meu pai me ensinou.
No entanto, esta crença deverá estar prestes a ser rebatida. Muito imobiliário está, já hoje, a descer de valor. e é provável que cada vez mais imobiliário desça de valor nos próximos anos. O número de casas por vender cresce sem parar, e o número de proprietários que não pagam condomínio também.
Comentário por Luís Lavoura — Março 4, 2008 @ 10:35
Para essa casa do Algarve, o IMT a pagar é de 24.635 €, anulando qualquer mais valia. Mas estou a fazer as contas mais em detalhado, e vou postar hoje no SB em resposta.
Comentário por Filipe Melo Sousa — Março 4, 2008 @ 12:23
Não se esqueçam que estão a falar do Algarve e esse exemplo que deram foi infeliz, pois por cá os negócios imobiliários não se situam sequer nesses valores, já é muito difícil comprar casa (térrea) abaixo dos 500 mil euros por aqui, a maior parte das imobiliárias nem sequer tem esse “dossier abaixo dos 500 mil Euros” ou então é demasiado magro.
Posso dizer-vos que a minha casa (térrea) por exemplo tem desde 1997 até agora uma valorização imobiliária de 800%.
Assim já dá para entender porque por aqui o PDM é espremido ao centímetro e porque o mesmo PDM tem as fronteiras de, onde se pode ou não construir com os contornos mais estranhos de Portugal.
É também por situações destas que onde moro existe sempre espaço para mais uma imobiliária, por cada vez que fecha uma, abrem mais três.
Enquanto existirem por aqui Irlandeses e Ingleses ricos sem saber o que fazer ao dinheiro, o imobiliário por aqui continua assim.
Abraços
Comentário por GatoPreto — Março 4, 2008 @ 13:57